全文檢索
當前位置:首頁>新聞中心>新聞動態
趙興泉等:放活宅基地和農房使用權
發布時間:2019-11-05  瀏覽次數:  來源:  

2018年中央一號文件明確提出,探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”,適度放活宅基地和農民房屋使用權。這為激活閑置農房和宅基地提供了制度保障和改革導向。我省一些地方發揮先行先試優勢,積極探索宅基地“三權分置”改革,賦予宅基地住房保障功能和財產權利雙重屬性,激活閑置農房和宅基地。

  農村宅基地“三權分置”的實踐

  一個時期以來,廣大農村還不同程度地存在農房私下交易現象,農村隱形“地產”市場情況比較復雜。適度放活宅基地和農房使用權改革,可有效遏制并規范農村隱形“地產”市場,促進農村基層社會治理體系和治理能力現代化建設。

  宅基地“三權分置”是“放活”的制度前提。2015年4月,義烏市在上報的《義烏市農村宅基地制度改革試點實施方案》中首次在全國提出農村宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”制度設計。

  落實所有權,強化村集體宅基地分配權、處置權和收益權,突出農民主體地位,以最大化提升宅基地集體所有權功能性收益水平。

  保障資格權,多形式固化成員資格,賦予宅基地資格權財產權利屬性,以最優化土地規模控制和規劃管控推進美麗鄉村建設和城鄉融合發展。

  放活使用權,彰顯住房保障和財產權利雙重屬性,以充分發揮市場和政府作用,實現空間布局和資源配置優化,允許宅基地使用權轉讓。開展宅基地使用權抵押貸款,持有農房不動產權證書的農戶,都可以農村住房抵押擔保方式申請貸款。截至2018年3月,義烏全市已累計發放農民住房抵押貸款7029筆,貸款金額34.09億元。

  激活閑置農房是“放活”的實現方式。紹興市實施的“閑置農房激活計劃”,堅持農房產權要清晰、歷史遺留問題要處理好、村莊建設有規劃管控、閑置農房底數要摸清、農民流轉交易意愿要掌握、流轉交易要有平臺和服務、產業發展要有良好業態、激勵機制要有政策體系八大原則。

  明確大前提。首先是產權清晰無爭議,其次是堅持“一戶一宅”和“戶有所居”。

  構建大平臺。發揮“互聯網+”作用,以健全農村產權交易為主線,建設專業推介網站,將農房信息采集、審核、發布、交易全部上線,線上線下同步激活。

  發展新業態。把“閑置農房激活計劃”與美麗鄉村建設等工作結合起來,同步謀劃、統一規劃、整體實施,利用閑置農房培育鄉村旅游、“長租房”等新產業新業態。

  權能活化與抵押融資是“放活”的關鍵環節。2015年12月,樂清市被列入全國農民住房財產權抵押貸款試點縣(市),在全面確權登記頒證、處置歷史遺留問題基礎上,以破解“價值評估難、不良處置難”為突破口,探索活化使用權權能及其抵押融資。

  在價格評估上,多方評估與自行評估相結合,實現抵押融資風險最小化。農村宅基地和房屋價值缺乏市場比較、收益來源和“假設開發”的參考,造成農房抵押評估作價困難。同時中介評估機構以標的物評估價為基數追求利潤最大化,導致評估價虛高等問題。要發揮當地村干部、鄉鎮駐村干部、村民代表熟悉情況的優勢,組成評議小組,綜合擬定農房預估價值,作為農房抵押貸款“整村授信”的直接評估參考指標。

  在不良處置上,司法保障與多維防范相結合,實現抵押物處置成功率最大化。抵押物處置成功率是農房抵押貸款的生命線,針對農房抵押貸款中出現的問題房(戶),通過金融機構,準確把握第一、第二還款來源,用“以時間換空間”短期解決客戶現金流問題。

  全面確權登記頒證是“放活”的基礎條件。確權登記頒證,化解矛盾糾紛,實現改革維度與歷史維度之間通約,以農村住房不動產發證夯實宅基地權利基礎。宅基地改革的前提是權屬要清晰。義烏市在堅持落實村集體所有權基礎上,固化資格權,充分尊重農戶參與權、知情權與話語權,對農村宅基地及住房進行確權登記頒證。

  樂清市明確農村住房歷史遺留問題的處理,加快對違建宅基地的處置、補辦工作,并進一步規范農村宅基地及住房確權登記發證。

  紹興市在激活閑置農房改革實踐過程中,實現全市農房確權登記頒證,明晰農房權屬,解決歷史遺留問題。試點出臺《宅基地及房屋租賃使用權登記辦法》,頒發浙江首例宅基地及房屋租賃使用權證書,使相關主體吃上“定心丸”。

  放活宅基地和農房使用權的探索

  放活宅基地和農房使用權改革,使農村宅基地實現了從“死資產”到“活資產”的質變,從“一戶一宅”向“戶有宜居”的轉變,從無償無期使用到有償使用有償退出的改變,從城鄉兩頭無序增地到節約集約綜合發展的蛻變,達到農民歡迎、農村發展、市場活躍、政府滿意的多贏效果。放活宅基地和農房使用權,還需要與承包地制度和農村綜合配套改革協調推進。

  與承包地制度協調相配套。隨著城市化、工業化水平的持續提高和農民的代際變化,農民與土地、農民與村莊黏度呈逐步遞減趨勢;同時,村莊結構性的演化和分化,將對原來宅基地分配制度、使用制度造成沖擊,進而引發新的變革。按照現行宅基地制度,無限制地增加宅基地分配和供應并不現實。事實上,農民在“戶有所居”前提下對財產權利的要求日益增強。我們認為,改革農村宅基地制度,關鍵是保障和落實農民宅基地用益物權。長遠來看,宅基地與承包地在制度安排上應當協同一致,但必須配套跟進固化成員的宅基地資格權所帶來的保障新生代農民“戶有所居”的新型政策體系。

  統籌推進農村綜合配套改革。這是增強改革疊加效應,充分釋放改革紅利的根本途徑。德清縣通過農村集體經營性建設用地入市、土地征收制度和宅基地制度的“三塊地”改革統籌,承包地“三權分置”、集體資產股份權能、林權水權和農業經營制度改革集成,“城與鄉”政策并軌改革配套,全面推進鄉村振興,推動城鄉融合發展。目前,該縣城鄉交通、住房保障、供水、供氣、污水處理、垃圾處理已全面實現“六個一體化”;附著在戶籍背后的33項城鄉居民政策已實現全面并軌,城鄉養老服務已于2017年底實現一體化;2017年城鄉居民收入比已下降至1.69∶1。

  激活閑置農房和宅基地,看上去只涉及到“一塊地”,實際上涉及到農村集體產權制度改革的方方面面,涉及國土資源的有效保護、開發和利用。在推進鄉村振興的過程中,要以系統性的頂層設計來統籌農村綜合改革,增強廣大農民的獲得感和幸福感。

  【作者分別為浙江省鄉村振興研究院學術委員、浙江省鄉村振興研究院副教授】

【打印此文】【加入收藏】【關  閉】
版權所有:江蘇省農業農村廳 江蘇省綜改辦
建設單位:江蘇省信息中心 技術支持:南京南大尚誠軟件科技有限公司
聯系電話:揚州市廣陵區委農工辦 0514-87022716 江蘇省信息中心 025-86631399
蘇ICP備14007976號-2
ag环亚国际网址下载-AG88环亚国际娱乐